第一章  总则

第一条  根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住建部关于印发＜业主大会和业主委员会指导规则＞的通知》和《湖北省物业服务和管理条例》《襄阳市物业服务和管理办法》等法律法规，结合本县实际，制定本细则。

第二条  本县行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。

第三条  业主大会和业主委员会活动应当遵循业主自治与政府依法监管相结合的原则。

第四条  乡（镇）人民政府负责指导成立业主大会和业主委员会等业主组织的选举，监督业主组织的日常活动。县住房和城乡建设局应当予以协助。

第二章  业主

第五条  业主应当包括：

（一）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；

（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；

（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；

（四）因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人；

（五）因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等 法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人；

（六）其他法律规定对建筑物专有部分享有共有权的人。

第六条  业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）要求业主委员会按规定公布相关事项；

（十一）法律、法规规定的其他权利。

第七条  业主在物业管理活动中履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用管理、安全、秩序、环境、卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；

（四）履行物业服务合同约定；

（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用及其他相关费用；

（六）法律、法规和业主大会议事规则、管理规约规定的其他义务。

第八条  建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第三章  业主大会

第九条 首次业主大会会议筹备和召开，参照《谷城县业主大会成立和业主委员会选举工作操作指南（试行）》执行。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在房屋竣工验收后30日内，按照下列标准将筹备经费存入乡（镇）人民政府指定的银行账户：

（一）建筑物面积不满5万平方米的，为1万元；

（二）建筑物面积5万平方米以上不满10万平方米的，为2万元；

（三）建筑物面积10万平方米以上不满20万平方米的，为3万元；

（四）建筑物面积20万平方米以上的，为5万元。

筹备组应当将筹备经费开支预算方案报乡（镇）人民政府。筹备经费应当专款专用，按规定列支。

第十条  一个物业区域成立一个业主大会，业主大会由物业区域内全体业主组成。业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条  业主大会会议讨论决定下列事项：

（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；

（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；

（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；

（五）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金；

（六）改建、重建共有建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途；

（八）共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用；

（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

（十）改变或者撤销业主委员会作出的决定；

（十一）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

第十二条  业主大会决定本条例第九条第一款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十三条  业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；

（二）需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的；

（三）业主公约或者管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

第十四条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面、电话、微信、邮件等方式征求意见的形式，采用书面、电话、微信、邮件等方式征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第十五条  业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第十六条  业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十七条  业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第十八条  业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书提交业主委员会。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第十九条  物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第二十条  业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会自作出决定之日起3日内，以书面形式在物业管理区域内公告，公告期不少于30日。

第二十一条  业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第三章  业主委员会

第二十二条  业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。委员中党员比例一般应不低于50%，主任一般由党员担任。

当选业主委员会委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会每届任期不超过5年，委员可以连选连任，具体人数、任期以及业主委员会委员能否任职两个及以上的物业管理区域，由业主大会议事规则规定。

业主委员会应当自产生之日起7日内，召开业主委员会会议推选主任1名、副主任1-2名，并在物业管理区域显著位置公示委员名单，公示时间不少于7日。

业主委员会届内，需要改选主任、副主任的，应当召开业主委员会会议重新推选。

第二十三条  业主委员会委员候选人由筹备组、到届的业主委员会或者换届小组组织业主以自荐或推荐等方式产生并核查候选人的资格，还可以提请乡（镇）人民政府审查；应当根据物权份额、物业用途、委员的代表性和广泛性等因素，确定候选人名单；业主为中共党员的是否可以优先参选，由业主大会议事规则规定。

组织业主自荐和推荐前，应当在物业管理区域的显著位置发布公告业主委员会选举办法和业主委员会委员候选人产生办法，公告时间不少于15日。自荐或者被推荐的候选人应当提交业主身份的证明资料。业主委员会委员候选人人数少于业主大会议事规则规定的业主委员会委员人数的，应当继续组织业主自荐和推荐。

乡（镇）人民政府可以牵头对委员候选人进行资格审查，书面征求纪检、法院、检察院、公安、司法、信访、自然资源和规划、住建、综合行政执法、市场监管、税务等部门意见。

业主大会会议召开15日前，筹备组、到届的业主委员会或者换届小组应当将候选人名单在物业管理区域显著位置公告，公告时间不少于7日。业主对委员候选人有异议的，应在公告期间书面提出；筹备组、到届的业主委员会或者换届小组应当自收到异议之日起5日内答复。

第二十四条  业主委员会委员候选人名单和选票以楼幢、室号或者姓氏笔划的方式排序。

业主委员会选举形式由业主大会议事规则规定；但是，委员候选人之间存在近亲属关系的，应当实行差额选举，公示候选人时予以注明，且差额人数应当多于有近亲属关系的候选人总数。选举前，候选人可以介绍本人基本情况、竞选优势和管理服务理念。

实行差额选举的，候选人以得票人数占比与得票面积占比之和的大小顺序依次当选；但是占比之和相等的，以得票人数占比大的当选。候选人为中共党员的，是否可以优先当选由业主大会议事规则规定。

业主委员会选举应当一人一票，并设立投票箱。采取集体讨论形式召开业主大会会议的，投票前候选人应当退场回避；采取书面征求意见形式召开业主大会会议的，候选人不得上门、当面或者以其他方式要求业主签字表决。

第二十五条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一） 具有完全民事行为能力；

（二） 遵守国家有关法律、法规；

（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五） 具有一定的组织能力；

（六） 具备必要的工作时间。

第二十六条　 业主有下列情形之一的，不得参选业主委员会委员，已经担任的，应当罢免：

（一）不具有完全民事行为能力的；

（二）本人及其近亲属与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业有利益关系的；

（三）有损坏建筑主体结构和承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的；

（四）不按规定交纳物业服务费、公共水电费分摊或者续交物业专项维修资金等费用，推选委员候选人之前有满1年不交纳相关费用记录的；

（五）鼓动或煽动其他业主不交纳物业服务相关费用的；

（六）违法出租房屋的；

（七）牟取其他利益，妨碍公正履行职务的；

（八）被纳入失信被执行人名单尚未撤销的；

（九）违反国家法律法规，正在被立案侦查的；

（十）违反党纪党规，正在被立案调查的；

（十一）涉黑、涉恶或加入邪教组织的；

（十二）组织或参与非正常集体上访，影响社会稳定的；

（十三）违反业主大会议事规则、管理规约的；

（十四）当选换届小组成员的；

（十五）被依法剥夺政治权利的；

（十六）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第二十七条 业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）组织召开业主大会会议；

（三）在业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业后，代表业主大会与该物业服务企业签订物业服务合同；

（四）监督共用部位、共用设备设施管理和使用；

（五）组织物业专项维修资金的筹集和使用；

（六）督促业主、物业使用人遵守管理规约和业主大会议事规则、交纳物业服务费和其他相关费用，调解物业管理矛盾纠纷；

（七）收集业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理相关问题；

（八）处理物业服务企业提出的意见建议；

（九）妥善保管业主大会会议资料；

（十）法律法规规定或业主大会赋予的其他职责。

第二十八条  业主委员会自业主大会会议选举通过之日起产生。业主委员会应当自产生之日起30日内，持下列资料向县住房和城乡建设局和物业项目所在地的乡（镇）人民政府备案：

（一）业主委员会备案申请书；

（二）业主委员会委员名单；

（三）业主大会议事规则和管理规约；

（四）业主大会会议记录；

（五）业主大会决定；

（六）其他应当提供的资料。

县住房和城乡建设局及物业项目所在地乡（镇）人民政府应当对备案资料进行审查，

备案资料齐全的，在3个工作日内在报送的管理规约和业主大会议事规则文本上加盖备案印章并出具由县住房和 城乡建设局及乡（镇）人民政府盖章的书面备案证明。备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内重新报送备案。

第二十九条  业主委员会凭业主大会、业主委员会备案证明刻制业主大会和第一届业主委员会印章，开立业主委员会对公账户；换届后，业主委员会凭业主委员会备案证明刻制新一届业主委员会印章。业主委员会印章可以刻印任期时间。

不按规定刻制和使用业主大会、业主委员会印章的，乡（镇）人民政府可以函告全体业主、相关单位和机构，提示可能存在的法律风险，并报告公安机关。

业主大会、业主委员会应当规范印章管理和使用，具体办法在业主大会议事规则规定，但是印章管理人应当是业主委员会主任以外其他委员。启用业主大会和业主委员会印章应当在物业管理区域显著位置公告，公告期不少于3日。

第三十条  业主委员会应当按照业主大会议事规则规定或者业主大会决定召开业主委员会会议；经三分之一以上的业主委员会委员提议的，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有半数以上委员出席并签到；业主委员会委员不得委托代理人参加业主委员会会议。

业主委员会会议由主任或者由主任委托的副主任召集和主持。主任、副主任不召集的，可以由三分之一以上委员推举其他委员召集和主持；也可以由经三分之一以上委员申请，由乡（镇）人民政府指定其他委员召集和主持。

业主委员会需要讨论决定的事项，应当于会议召开7日前在物业管理区域显著位置公告，听取业主的意见建议，公告时间不少于3日。

第三十一条 业主委员会会议应当书面记录并存档，作出的决定应当经全体委员半数以上的委员同意并签字确认。

业主委员会应当自会议作出决定之日起3日内，在物业管理区域显著位置公告会议决定，公告时间不少于7日。

业主委员会会议决定，自公告之日起对全体业主具有约束。

第三十二条  业主委员会委员有下列情形之一的，业主委—员会应当暂停其委员职务：

（一）不履行业主义务、不遵守管理规约的；

（二）无故缺席业主委员会会议次数达到业主大会议事规则规定的；

（三）有本规则第二十六条规定情形之一的；

（四）业主委员会三分之一以上的委员或20％以上的业主提议罢免的；

（五）其他原因不适合担任业主委员会委员的。

业主委员会应当自委员职务暂停之日起3日内在物业管理区域的显著位置公告，公告时间不少于7日；并应当根据业主大会议事规则规定，提请业主大会决定，终止其委员职务。业主委员会暂停委员职务的，应当听取当事人的陈述、申辩，并记录存档。

第三十三条  业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）以书面形式向业主委员会提出、在本物业管理区域内公告或者在业主微信群、业主QQ群等业主议事场合提出辞职的；

（三）因疾病或死亡及其他原因丧失履行职责能力的；

（四）依法被追究刑事责任的；

（五）法律、法规、业主大会议事规则和管理规约规定的其他情形。

业主委员会应当自委员职务终止之日起3日内在本物业管理区域的显著位置公告，公告时间不少于7日。

第三十四条  业主委员会委员职务终止后，委员空缺人数不超过总数二分之一的，应当在委员职务自行终止之日起30日内，组织召开业主大会会议予以补足。

业主委员会主任或副主任的委员职务终止的，应当自委员补足之日起7日内召开业主委员会会议，重新推选业主委员会主任或副主任。

业主委员会应当自委员补足和主任、副主任重新推选之日起3日内，将补足和推选情况在物业管理区域显著位置公告，公告时间不少于7日。

第三十五条  符合下列条件之一的，应当增补业主委员会委员：

（一）符合业主大会议事规则规定的；

（二）新增业主人数超过业主大会成立时业主总人数20％，且有10名以上新增业主联名要求的。

业主委员会应当根据业主大会议事规则规定，或者自新增业主联名要求之日起60日内，组织召开业主大会临时会议增补业主委员会委员，增补委员人数由业主大会议事规则规定。增补委员名单应当自增补之日起3日内在物业管理区域显著位置公告不少于7日。

第三十六条  有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会会议进行换届选举：

（一）业主委员会任期届满两个月前；

（二）业主委员会委员人数不足总数二分之一的，自不足之日起两个月内。

业主委员会逾期未组织的，经20％以上的业主申请，乡（镇）人民政府应当指导、协助成立换届小组；由换届小组组织召开业主大会会议，依照首次业主大会会议相关程序，进行换届选举。

换届小组由社区组织或者居民（村民）委员会、业主代表组成，一般为5-9名单数；其中，社区组织或者居民（村民）委员会代表1名。换届小组组长由社区组织或者居民（村民）委员会代表担任，也可以由乡（镇）人民政府指定。换届小组成员不得作为业主委员会的候选人。

换届小组业主代表资格和推选程序依照推选筹备组业主代表的相关规定执行。

换届小组除组织业主委员会换届选举外，不得对其他业主共同决定事项作出决定。

业主委员会任期届满前未按规定组织换届的或者换届小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议。业主委员会不得擅自解聘或选聘物业服务企业；决定续聘、选聘物业服务企业或者解除物业服务合同的程序和方法，由业主大会议事规则依法规定。

第三十七条  利用共用部位、共用设施设备或者物业管理用房等产生的经营收益，属于全体业主所有。业主大会议事规则应作业主共有资金使用规定。业主共有资金不得以个人或者其他组织名义进行存储，倡导采取竞争性存款的方式确定存储机构。

业主委员会应当建立财务管理制度且该制度应当经业主大会同意，指定专人管理资金收支账目；也可以委托专业机构管理。业主委员会应当按规定在物业管理区域的显著位置公示业主共有资金管理使用情况，接受业主监督，公示时间不少于7 日。有条件的物业管理区域，业主大会可以决定给予业主委员会委员一定的津贴，也可以决定聘请业主委员会专职工作人员，协助处理业主委员会的日常工作。专职工作人员所需经费列入业主委员会工作经费。

业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴和专职人员所需经费等经业主大会审议通过后，在业主共有资金中列支或者由全体业主承担，不得要求物业服务企业支付。

第三十八条  业主委员会应当建立工作档案，并指定专人保管，主要包括以下材料：

（一）业主大会、业主委员会会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、物业服务企业专项服务委托合同、业主共用部位和共用设施设备经营性承包租赁合同等；

（四）业主委员会选举及备案材料；

（五）各类资金使用账目；

（六）业主意见建议；

（七）业主名册和业主授权委托书；

（八）物业交接时的承接查验资料；

（九）其他应当保存的资料。

业主委员会应当公布业主大会议事规则规定的相关内容；其中，资金管理情况的公布时间由业主大会议事规则规定，其他内容根据实际情况及时公布。

第三十九条  业主委员会委员职务暂停或者终止的，应当自公告之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主共有的财物等移交业主委员会。

业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于业主共有的财物等移交新一届业主委员会。新一届业主委员会未能及时产生的，业主委员会应当将前款规定的财、物等封存保管；换届小组要求业主委员会将其保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料移交乡（镇）人民政府代管的，业主委员会应当在10日内移交。

不按时移交的，乡（镇）人民政府应当责令其限期移交；拒不移交的，其他业主委员会委员、业主委员会或者换届小组可以请求物业所在地公安机关协助移交。

乡（镇）人民政府自新一届业主委员会完成备案后3个工作日内，将其代管的财、物移交新一届业主委员会；业主、换届小组依法需要使用的，乡（镇）人民政府应当及时提供。

乡（镇）人民政府因调处纠纷、换届等工作需要，可以要求业主委员会提供相关资料。

第四十条  需要对业主委员会财务活动、物业专项维修资金、共用部位和共用设施设备、物业管理用房经营收益等收支情况进行审计或者对离任的业主委员会委员进行经济责任审计的，应当由业主大会议事规则规定。审计工作应当由业主委员会组织，不得以换届小组或者个人的名义进行。

乡（镇）人民政府因调处纠纷、换届选举等工作需要，可以组织对前款规定的内容进行审计。

审计报告应当通报全体业主，通报方式由业主大会议事规则规定。审计经费从业主共有资金中支出。

第四章  指导和监督

第四十一条  召开业主大会会议，物业所在地乡（镇）人民政府应当给予指导和协助。

第四十二条  在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第四十三条  违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地乡（镇）人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

第四十四条  业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第四十五条  因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居（村）民委员会在乡（镇）人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第四十六条  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第四十七条  业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第四十八条  物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由乡（镇）人民政府负责召集，由住建、公安、民政、自然资源和规划、生态环境、城管执法、市场监管等相关行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、专营单位等各方代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第六章  附则

第四十九条  本细则自2024年8月1日起施行，有效期5年。本细则施行期间，国家、省、市出台新规定的，从其规定。