为加快推进银城宾馆至粉水广场道路项目，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令）、《中共中央纪委办公厅 监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办〔2011〕8号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府令第380号）以及国家、省、市相关法规政策规定，切实维护公共利益，保障被征收人合法权益，结合我县实际，特制定本方案。

一、征收范围及签约期限

（一）征收范围：根据本项目建设实际需要确定。在此范围内，除按规划需要予以保留的房屋及附属物、附属设施外，其他全部予以征收。

（二）签约期限：以公告时间为准。

二、征收主要事项

（一）征收主体：谷城县人民政府

（二）征收部门：谷城县住房和城乡建设局

（三）征收实施单位：城关镇人民政府

三、补偿方式

货币补偿、房屋产权调换。

（一）货币补偿

被征收人选择货币补偿的，由房地产评估机构对被征收房屋、装修、附属物、地上附着物等依法进行评估，给予一次性货币补偿，被征收人自行安置。

（二）房屋产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，根据被征收房屋合法建筑面积结合奖励政策，给予还房安置。安置房建设地点在观澜壹号、新市民小区、春天御府、筑阳府和后湖春天。

1.选房顺序

实行先签约腾房先选房。选房顺序号以被征收人签订房屋征收补偿安置协议顺序号+腾房顺序号的平均号为准，重号的以签约顺序号优先。具体选房方案另行公布。

2.住宅房屋结算方式

房屋产权调换实行面积差额结算。

（1）被征收房屋合法建筑面积大于应安置面积，抵扣应安置面积后，超出的合法建筑面积，按被征收房屋评估价值给予一次性货币补偿。

（2）被征收房屋合法建筑面积小于应安置面积，选择的安置房面积超出应安置面积20㎡（含20㎡）以内的，超出的面积，被征收人按3500元/㎡结算（食品片区标准）；超出应安置面积20㎡以上的，超出的面积，被征收人按该安置商品房市场价购买。

（3）选择安置房面积小于应安置面积，超出的面积，按照被征收房屋评估价值给予补偿。

四、禁止行为

项目征收规划红线确定后，在本项目建设需要征收范围内实施新建、扩建、改建房屋、装饰装修和私自改变房屋合法用途等不当增加补偿费用的行为，不予补偿，并由县资源规划、城管部门和城关镇政府依法查处。

项目征收规划红线确定后，在本项目建设需要征收范围内新增违法、违章建筑或超过使用期限的临时建筑物，不予补偿；对之前违法用地、违法建设行为，按县查处“两违”整治政策执行。

五、征收与补偿

（一）评估机构的确定。评估机构依法按程序选定。

（二）房屋建筑面积认定

被征收房屋有房屋权属证件的，以证载面积为准，证载面积与实际建筑面积不一致或者无房屋权属证件的，以有资质的房产测绘机构依法提供的测绘结果为准。

（三）分户认定和补偿

1.一栋一户认定

被征收房屋有房屋权属证件的，以权属登记认定为一户；家庭成员不具备分户条件的，一栋认定为一户。经认定的户，享受户奖励政策。

2.一栋多户认定

分户条件：房屋建筑面积较大且分户测绘有固定界线；有独立出入口；有独立使用的厨房和卫生间；有单独报装的水电表等情形，可按分户认定，分别享受户奖励政策。

一栋房屋中存在买卖行为，但无房屋相关权属证明的，整栋房屋只享受一栋一户奖励政策。

（四）住宅房屋补偿

1.国有土地。国有土地上合法住宅房屋，由房地产评估机构依法依规进行评估，予以补偿。

2.集体土地。零星插花集体土地上的合法主体住宅房屋，可参照国有划拨土地上合法住宅房屋补偿办法执行。

3.在本项目征收范围内只有一套唯一住房，且建成房屋只有一层的自建私房，按该房屋合法建筑面积评估价值的130%予以补偿。非住宅房屋不享受评估价值130%补偿。

4.住宅房屋自行封闭阳台的，在项目红线确定前封闭且未改变房屋结构、不影响城市规划的，按封闭阳台的面积给予补偿。

（五）非住宅房屋补偿

本项目涉及的非住宅房屋包括：商业性用房、国有公房和经营用房三种。

1.商业性用房

征收商业性用房(土地性质为出让、规划用途为商业的经营性房屋)，依法依规进行评估，实行一次性货币补偿，不予房屋产权调换。

2.国有公房

根据被征收房屋的土地使用性质，依法依规评估给予货币补偿。

3.企业用房

征收依法取得以被征收房屋为经营场所并正常生产的企业（持有合法有效经营证件和依法纳税凭据两年以上）。合法建设的厂房、仓库、办公等用房，依法依规评估给予货币补偿。停产、停业损失，按被征收企业用房评估价值1.5%的标准，对被征收企业给予一次性补助，不再给予其他损失补偿。

（六）未登记房屋认定和补偿

未登记房屋认定包括房屋权属、用途、结构、建筑面积和建造年代等内容。根据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规、文件规定，未登记房屋认定和补偿如下：

1.2008年1月1日之前建成的未登记房屋，按住宅房屋合法建筑面积评估价值的100%予以补偿。

2.2008年1月1日—2016年1月6日之间建成，已按程序认定的未登记房屋，按住宅房屋合法建筑面积评估价值的100%予以补偿。

3.2008年1月1日—2016年1月6日之间建成经认定后的未登记房屋，一至三层按住宅房屋合法建筑面积评估价值的100%予以补偿，四层按住宅房屋合法建筑面积评估价值的90%予以补偿；五层及以上楼层按住宅房屋合法建筑面积评估价值的85%予以补偿。

4.2016年1月6日之后建成的未登记房屋，按县查处“两违”整治政策执行。

（七）改变用途房屋(“住改非”房屋)认定和补偿

1.改变用途房屋的认定

对拥有合法产权的住宅房屋，依法取得以被征收房屋为经营场所的营业执照和税务登记证并连续照章纳税两年以上的，可认定为改变用途房屋。

2.改变用途房屋补偿

按住宅房屋评估补偿，并对实际经营部分房屋在同类住宅房屋补偿标准基础上区分主干道、次干道和其他区位，分别适当给予增加补偿。标准为：

城市主干道临街一楼按实际经营部分住宅房屋评估价值的35％增加补偿；二楼按25％增加补偿；三楼及以上部分按15％增加补偿。

城市次干道临街一楼按实际经营部分住宅房屋评估价值的25％增加补偿；二楼按15％增加补偿；三楼及以上部分按5％增加补偿。

其他区位临街一楼按实际经营部分住宅房屋评估价值的10％增加补偿；二楼及以上部分按5％增加补偿。

3.改变用途房屋实际经营部分不再享受房屋产权调换政策。

（八）搬迁补偿

1.住宅房屋搬迁补偿

按被征收房屋合法建筑面积8元/㎡的标准一次性据实计发搬迁费补偿。搬迁费补偿不足500元/户的，按500元/户计发。选择房屋产权调换安置的按上述标准计发两次。

2.非住宅房屋搬迁补偿

按住宅房屋搬迁补偿标准执行。涉及大型机器设备、大量物资等搬迁所需费用，由房地产评估机构依法依规进行评估补偿。

（九）临时安置补偿

被征收人（方）选择期房产权调换并自行租房临时过渡的，过渡期限约12个月，从被征收人（方）腾退房屋上交钥匙并领取补偿款之日起开始计算。

1.临时安置补偿按被征收人（方）选择安置房面积每月8元/㎡的标准计发，安置房面积超过被征收房屋合法建筑面积的按被征收房屋合法建筑面积计发。

2.过渡期超过12个月的，仍按上述标准实时计发临时安置补偿。

3.安置房屋竣工验收合格后，被征收人不按照通知时限收房办理入住手续的，不再计发临时安置补偿。

4.被征收人选择货币补偿的，不给予临时安置补偿。

（十）装饰、装修和附属物补偿

被征收人房屋装饰装修、附属物、地上附着物等补偿，由房地产评估机构依法依规进行评估，给予一次性货币补偿。

衣柜补偿。只对内嵌式衣柜（不可移动衣柜）进行补偿；移动衣柜、住宅建筑内新装修衣柜、非住宅建筑内衣柜，一律不予补偿。

(十一)企事业单位房屋补偿

由房地产评估机构按被征收房屋合法建筑面积依法依规进行评估，给予一次性货币补偿，不享受奖励政策。

(十二)征收不具备居住条件的其他建筑物、构筑物及附属物设施，由房地产评估机构评估给予货币补偿。

(十三)简易钢构房屋、活动板房等其它建筑物、构筑物作为房屋附属物补偿，不计入房屋征收面积，不享受房屋奖励补助政策。

六、奖励办法

（一）争先签约奖

被征收人在规定签约期限内签订征收补偿安置协议的，按不同的签约时段，给予被征收人相应奖励。具体为：

被征收人在规定签约期限1-10日签订征收补偿安置协议的，按被征收人房屋合法建筑面积给予400元/㎡的奖励；11-15日给予200元/㎡的奖励；16-20日给予100元/㎡的奖励；超过20日签订征收补偿安置协议的，不再给予争先签约奖励。

（二）搬迁腾房奖

被征收人在规定签约期限内签订征收补偿安置协议并及时搬迁腾退房屋交钥匙的，给予搬迁腾退房屋奖励。具体为：

被征收人在征收补偿安置协议签订后1-10日搬迁腾退房屋、上交钥匙及所有房屋相关合法证件，给予被征收人30000元/户的奖励;11-15日给予20000元/户的奖励；16-20日给予10000元/户的奖励。

被征收人在规定签约期限内未签订征收补偿安置协议，不给予搬迁腾退房屋奖励。

（三）住宅房屋价值奖

被征收人选择货币补偿方式并在规定签约期限内签订征收补偿安置协议的，分时段给予不超过被征收住宅房屋合法建筑面积评估价值15%的奖励。具体为：

被征收人在规定签约期限1—10日签订征收补偿安置协议的，给予15%的住宅房屋价值奖励；11—15日给予10%住宅房屋价值奖励；16—20日给予5%住宅房屋价值奖励；超过20日签订征收补偿安置协议的，不再给予住宅房屋价值奖励。

(四）住宅房屋面积奖

被征收人选择房屋产权调换方式并在签约期限内签订征收补偿安置协议的，分时段给予不超过被征收住宅房屋合法建筑面积15%的住宅房屋面积奖励，具体为：

被征收人在规定签约期限1—10日签订征收补偿安置协议的，给予15%的住宅房屋面积奖励；11—15日给予10%住宅房屋面积奖励；16—20日给予5%住宅房屋面积奖励；超过20日签订征收补偿安置协议的，不再给予住宅房屋面积奖励。

（五）物业服务费奖

被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议的，一次性给予被征收人5040元的物业服务费奖励。

（六）装修等待奖

被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议的，一次性给予被征收人5000元的装修等待奖励。

七、住房保障

被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。

八、结算办法

被征收人签订房屋征收补偿安置协议后，项目指挥部通知被征收人上交相关权属证件、办理腾退房屋相关手续并上交房屋钥匙，经项目指挥部审核通过后，一次性支付房屋征收补偿款。

九、争议处理

房屋征收实施单位与被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿安置协议，由有关职能部门依法作出行政强制决定。

十、其他事项

(一)被征收人签订征收补偿安置协议时须提供相关权属证件（房产证、土地证或不动产权证等）、身份证、户口簿、附属设施以及水、电、气、宽带、有线电视等相关票据资料原件和复印件到征收现场办公室，经工作人员审核后签订房屋征收补偿安置协议。

(二)被征收人或者征收部门对评估结果有异议的，依法按程序处理。

(三)有纠纷的房屋由征收部门委托公证机关将该房屋作证据保全，房屋补偿款作公证提存先行征收。

(四)征收已办理抵押权登记的房屋，抵押人须依规解决抵押问题，不能影响房屋征收进度。

(五)被征收房屋由项目指挥部组织拆除，被征收人不得损坏房屋结构，不得自行拆卸已经给予补偿的房屋构件、设施。如有上述行为，项目指挥部将从被征收人相应内容的征收补偿款中扣除。

(六)项目指挥部对被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等有关证件汇总后移交相关部门依法注销。

十一、本方案自公布之日起生效，项目指挥部负责房屋征收补偿的解释工作。

附件1

房屋结构补偿标准

（征集建议联系人：徐小飞，15172564616）